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Vermieter kann auch wegen weit zurückliegender Mietrückstände wirksam kündigen

In seinem Urteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15 hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Diese Frage hat der BGH schließlich verneint und gesagt, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet.

Schon der Gesetzestext der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor, so der BGH.

Eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB hat innerhalb einer „angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe – zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne.

§ 314 Abs. 3 BGB ist nicht anwendbar, da die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist.

Eine fristlose Kündigung ist jedoch dann wegen länger zurückliegender Mietrückstände nicht möglich, wenn die Verzögerung eine Verwirkung nach sich zieht. Kann jedoch der Mieter trotzt bestehender Mietrückstände nicht darauf vertrauen, dass diese Rückstände nicht doch noch eine Kündigung nach sich ziehen, liegt eine Verwirkung nicht vor.

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf – Urteil vom 16. Dezember 2015 – 5 S 40/15

AG Düsseldorf – Urteil vom 6. Mai 2015 – 23 C 626/14

Über diesen Sachverhalt informiert Sie der auf dem Gebiet des Mietrechts spezialisierte Rechtsanwalt Dirk Witteck

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